Zdolność kredytowa

Przeważająca większość Polaków sądzi, że ceny nieruchomości w ich okolicy w przyszłym roku wzrosną. Jednocześnie popyt na kredyty hipoteczne w naszym kraju stale rośnie.

Jak zwiększyć zdolność kredytową? O tym, że bank uwzględnia przy jej obliczaniu nasze dochody i koszty utrzymania, wie każdy. Istnieją też jednak mniej znane, a skuteczne sposoby, by skłonić bank do udzielenia kredytu.

O 60 tys. złotych wzrosły możliwości kredytowe Polaków na przestrzeni ostatnich dwóch lat – wynika z analizy Lion’s House. Potencjał zakupowy może być rekordowy jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na kolejną obniżkę stóp procentowych. W odpowiedzi można się spodziewać podniesienia marż kredytowych przez banki komercyjne.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest bardzo dobra dla kupujących. Zdecydowani mogą przebierać w ofertach, kredyty są łatwiej dostępne, a ich raty niższe w stosunku do ubiegłego roku o ponad 20 procent. Oznacza to, że za takie same pieniądze możemy kupić większe mieszkanie. Przymierzający się do zakupu swojego „m” zadają sobie pytanie – jak długo tak dobre warunki mogą się utrzymać?

Osoby spłacające kredyty w złotych płacą raty o prawie 25% niższe niż przed rokiem, a wszystko za sprawą Rady Polityki Pieniężnej (RPP), która po raz ósmy obniżyła stopy procentowe. Dzięki temu w portfelu klienta spłacającego kredyt w wysokości 300 tysięcy złotych co miesiąc zostaje ponad 450 złotych w porównaniu z ratą płaconą w lipcu 2012 roku.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych nadal spada. To zasługa przede wszystkim Rady Polityki Pieniężnej, która sprowadziła stopy procentowe do rekordowo niskich poziomów. Mimo obniżającej się raty zdolność kredytowa przestaje jednak rosnąć.

Choć o kredyt hipoteczny coraz trudniej, oferta banków jest zróżnicowana i szeroka. Konsekwencje niewłaściwego wyboru klient będzie ponosił przez przynajmniej kilka lat, płacąc więcej niż mógłby.

Aby wybrać najlepszy dla siebie wariant rozłożenia wysiłku, związanego ze spłatą hipoteki, warto wiedzieć jak najwięcej o bankowych procedurach.

Trzydziestoletni singiel zarabiający średnią krajową, czyli 2635 złotych netto, który nie ma innych zobowiązań, może pożyczyć na mieszkanie niespełna 200 tysięcy złotych. Pod warunkiem jednak, że kupuje nieruchomość wartą 250 tysięcy złotych.

Pierwsze mieszkania kupują z reguły osoby młode, zwracające uwagę tylko na obecne potrzeby, nie licząc się z tym, że ich wymogi z biegiem czasu zaczną rosnąć, np. pojawi się dziecko i potrzebny będzie jeszcze jeden pokój. Dotychczasowe mieszkanie staje się za małe. I wtedy pojawia się problem. Czasami bywa odwrotnie - nim rodzice spłacą mieszkanie, dzieci dorastają i się wyprowadzają, w związku z czym duży metraż przestaje być potrzebny.

Mimo spadku cen nieruchomości, wielu Polaków nadal nie ma możliwości sfinansowania zakup własnego mieszkania. Z wyliczeń Expandera wynika, że od początku 2011 r. zdolność kredytowa wielu z nich spadła aż o 20 proc. W przypadku czteroosobowej rodziny z dochodem 3500 zł to sporo - otrzyma ona dziś o 46 400 zł mniej niż w styczniu ubiegłego roku.

Czasy, kiedy bez umowy o pracę na czas nieokreślony nie było co marzyć o mieszkaniu, na szczęście już minęły. I choć pracujący na własny rachunek, umowy-zlecenia oraz umowy o dzieło mogą na kredyt hipoteczny już liczyć, to jednak muszą spełnić wiele dodatkowych warunków.

Na kupno domu czy segmentu mogą pozwolić sobie tylko najzamożniejsze osoby. Wybór takiej nieruchomości to poważna decyzja i duży wydatek. Planujący ich zakup przy wsparciu kredytowym mają jednak lepszą pozycję przetargową w banku. Osoby chcące zaciągnąć wysoki kredyt są preferencyjnie traktowane przez instytucje finansowe.

Aby kupić sobie przeciętne mieszkanie, statystyczna rodzina musiałaby zarabiać przynajmniej 40 tys. zł netto rocznie, czyli 3,3 tysiąca miesięcznie – wynika z badania przeprowadzonego przez Home Broker. Szacunki te opierają się na optymistycznych założeniach, ale i tak w 2011 roku takich dochodów nie osiągnął prawie co czwarty Polak.

Małżeństwo 25-latków, które zarabia łącznie 5 tys. zł netto może pozwolić sobie przeciętnie na zakup na kredyt 74 m kw. mieszkania, czyli przestronnych trzech pokoi. Gdyby zakup mieszkania chcieli sfinansować na kredyt w wieku 55 lat, wystarczy im już tylko na dwa pokoje. A dziesięć lat później ledwo na kawalerkę.

Na rynku kredytowym notowana jest mniejsza ilość podpisywanych umów, a na deweloperskim wyższe ceny we wprowadzanych inwestycjach.

Rynek kredytowy należy dziś do pożyczających, warto więc zawalczyć o lepsze warunki zaciągając kredyt na "M".

Takie przypuszczenia są zgodne z danymi mówiącymi o spadku zdolności kredytowej w przypadku kredytów w złotych o 7 proc. w lutym względem grudnia. Gorzej sytuacja wygląda w przypadku finansowania w euro, bo tu dla rodziny o przeciętnych dochodach mamy spadek zdolności o jedną czwartą. Wynika on nie tylko z konieczności zastosowania nowych obostrzeń, ale wycofania się części banków z udzielenia kredytów w euro. Inne dane, na podstawie których można wnioskować, jaką część rynku dotknęła Rekomendacja SII dotyczą sprzedaży kredytów mieszkaniowych w III kwartale.

Prawie osiem lat musi obecnie pracować przeciętnie zarabiający Polak, by kupić mieszkanie o powierzchni 40 mkw. Pod warunkiem że nie wyda z pensji ani grosza na utrzymanie - wynika z wyliczeń firmy Home Broker. Statystycznie w najlepszej sytuacji są informatyk, finansista i górnik - na dwupokojowe mieszkanie wystarczą im zarobki z czterech lat. Z kolei pracownik administracji musi pracować aż 11 lat.

W oczach banków praca pracy nierówna. I nie chodzi tu wyłącznie o wysokość zarobków, znaczenie ma również forma zatrudnienia. Największym zaufaniem banków cieszą się osoby na etacie z umową na czas nieokreślony, najtrudniej jest prowadzącym działalność gospodarczą, gdzieś pośrodku znajdują się pracownicy z umowami „śmieciowymi”.

Miniony miesiąc przyniósł głównie niekorzystne zmiany w ofertach kredytów hipotecznych. W przypadku kredytów w złotych najbardziej podwyższył swoją marżę Alior Bank – z 1,8% do 2,1%.

Stopy procentowe pozostają na niezmienionym poziomie, jednak raty kredytów hipotecznych w złotówkach i tak wzrosną. Wszystko z powodu wzrostu stawki WIBOR.